Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

<Статья 87.1 | Статья 88 | Статья 89>

Научно-практический комментарий:

1. Комментируемая статья обязывает наймодателя предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде, если капитальный ремонт или реконструкция жилого дома невозможны без выселения.
Такое жилье предоставляется по договору найма на время капитального ремонта или реконструкции дома без растор-жения договора социального найма жилого помещения, находящегося в этом доме.
При этом, поскольку одновременно действуют два договора жилищного найма, необходимо уточнить вопрос об опла-те жилья, имея в виду положение ч. 11 ст. 155 ЖК РФ.
Согласно ЖК РСФСР наниматель должен был вносить плату лишь за помещение, предоставленное на время капи-тального ремонта (ст. 82). В Жилищном кодексе РФ аналогичной нормы нет.
Наймодатель может потребовать переселения граждан в судебном порядке, если они откажутся освободить жилое по-мещение на время капитального ремонта или реконструкции. Переселение в маневренный фонд и обратно - после капиталь-ного ремонта или реконструкции - осуществляется за счет наймодателя.
2. Наймодатель жилого помещения может с согласия нанимателя и членов его семьи, включая временно отсутствую-щих, предоставить им другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. В этом случае договор социального найма (жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции) расторгается, а другой - заключается.
Однако, если наймодатель не считает возможным предоставить нанимателю такое жилье, наниматель не вправе требовать его представления. Исключение из этого правила предусмотрено ч. 3 комментируемой статьи: наймодатель обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилья либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции (см. комментарий к ст. 89). При этом жилье также предоставляется до начала таких работ.
3. Согласно ч. 4 комментируемой статьи после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данную норму следует либо уточнить, либо исключить. В предложенной редакции она представляется сомнительной. Дело в том, что возможное уменьшение размера жилья отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель и члены его семьи до начала работ принимают решение:
вернуться после завершения работ; следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции они переселя-ются в жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма в доме, подлежащем капиталь-ному ремонту или реконструкции (ч. 1 ст. 88);
переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового и расторжением прежнего договора (ч. 2 ст. 88).
В любом случае семью нельзя переселить (после ремонта или реконструкции дома) в такое жилое помещение, размер которого будет меньше учетной нормы. Иными словами, необходимо исключить возможность признания семьи нуждаю-щейся в жилом помещении.
4. Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производи-мых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуа-тации жилищного фонда, утв. Госстроем России (Постановление от 27.09.2003 N 170).
5. Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС СССР N 2 жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям. Постановлением Пле-нума ВС РФ от 26.12.84 N 5 было предусмотрено, что при разрешении споров о выселении на время капитального ремонта необходимо выяснить, находится ли предоставляемое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для про-живания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта дома (п. 13).