Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

<Статья 64 | Статья 65 | Статья 66>

Научно-практический комментарий:

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать свое-временного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нани-мателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:
наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);
наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);
для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);
наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;
нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свобод-ным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.
Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;
2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).
Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймода-теля систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надле-жащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором со-циального найма (подп. "в" п. 5).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капи-тальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают послед-ствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья - инженерное обору-дование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).
В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постанов-ление от 23.05.2006 N 307) <1>. Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанно-сти потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответст-вующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймода-тель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого по-мещения.
4. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.
Согласно ст. 29 ЖК РФ наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем.