Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 237-ФЗ в часть 2 статьи 63 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

<Статья 62 | Статья 63 | Статья 64>

Научно-практический комментарий:

1. Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие со-держалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера. ЖК РФ ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).
Согласно ЖК РФ основанием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на основании решения о предоставлении жилья.
2. Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права - при возникновении спора - подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи на-нимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.
3. Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого по-мещения.
Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:
предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;
том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;
письменной форме договора;
обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;
необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;
равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.
То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):
использовать жилое помещение по назначению;
поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;
переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;
информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.
При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 - 72, 76, 80 - 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.
Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах госу-дарственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу - п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).
Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. "г" п. 4 - об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. "к" п. 4 - в части освобождения жилого помеще-ния; подп. "л" п. 4 - предусматривающий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. "е" п. 5 - об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.
4. Следует отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. "в" п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по до-говору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следова-тельно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.
Подпункт "д" п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия прожи-вающих совместно с ним членов семьи) изменения договора в случаях, установленных законодательством РФ.
Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в следующих случаях:
заключение одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам со-циального найма, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью;
признание нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).
Предложенный Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Добавим, согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно быть письменным.
Необходимо уточнить и подп. "б" п. 8 Типового договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей. ЖК РФ не предусматривает такого права (см. комментарий к ст. 65). Необходимым условием права требовать должны быть определенные последствия неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.
Неудачна и редакция подп. "з" п. 4 Типового договора в части платы за жилое помещение по утвержденным "ценам и тарифам".
Ряд положений Типового договора предусматривает наличие соответствующего акта (см. подп. "к" п. 4 и подп. "л" п. 5). Ни форма, ни содержание таких актов не определены.

На сайте также ищут:
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами