Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ в пункт 11 части 1 статьи 4 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ часть 1 статьи 4 настоящего Кодекса дополнена пунктом 11.1

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 25 июня 2012 г. N 93-ФЗ в пункт 13 части 1 статьи 4 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

<Статья 3 | Статья 4 | Статья 5>

Научно-практический комментарий:

1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
2. В число жилищных входят отношения по поводу:
учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
предоставления жилых помещений;
пользования жилыми помещениями;
использования жилищного фонда;
оплаты жилья;
управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.
От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя - обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.
3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК РФ (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фон-да был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количест-венном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подле-жат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.
Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены сторо-ны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обя-занности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора соци-ального найма (ст. 66, 68).
Раздел IV ЖК РФ содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специали-зированного жилищного фонда (ст. 99, 104 - 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).
5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве чле-нов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это преду-сматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.
Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).
6. Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселе-ния; ст. 101 и 103 ЖК РФ - вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.
7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на дого-ворах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).
8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основа-нием для возникновения и осуществления жилищных отношений.
Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину - собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 - общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 - права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 - условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.
О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК РФ (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 36; определение долей в праве общей собственности - ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме - ст. 40 и т.д.).
9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных коопе-ративов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V - VIII ЖК РФ.
О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении поме-щений к числу жилых и исключении из жилищного фонда - ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.
10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жи-лищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требовани-ям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.
11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юриди-ческими лицами - арендаторами этих помещений.
Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан, например своих сотрудников.
12. Право пользования жильем возникает также: у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль-ного найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).
Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищ-ным законодательством.
В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользова-ния жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ).
Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарии к ст. 76 и 80).
О пользовании служебными жилыми помещениями и общежитиями говорится в ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служеб-ных помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.
13. Жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением норм гражданского законодательства. Так, договор социального найма жилого помещения регулируется жилищным законодательством, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ (ст. 672). Регламентация договора "коммерческого" найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).
Жилищный кодекс РФ предусматривает в определенных случаях применение гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 7). Так, вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на ос-новании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК РФ), в полном объеме регламентируются граж-данским законодательством (гл. 33 и 62 ГК РФ). Государственная регистрация прав на жилище (ст. 18 ЖК РФ) основана на положениях ст. 131 ГК РФ. Ликвидация жилищных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, установлен-ным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Договоры, предусмотренные ЖК РФ, признаются недействительными по нормам ГК РФ (ст. 166 - 181).
14.