Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

<Статья 34 | Статья 35 | Статья 36>

Научно-практический комментарий:

1. Как известно, правом пользоваться жилым помещением собственника обладают члены его семьи, наниматели, отка-зополучатели и т.п.
Часть 1 комментируемой статьи называет случаи, когда граждане обязаны освободить жилое помещение, т.е. прекра-тить пользоваться им, а в случае отказа он должен быть выселен по решению суда.
Таким образом, предусматриваются добровольное (досудебное) освобождение жилого помещения; принудительное освобождение (по решению суда).
Данные положения применяются к членам семьи собственника жилого помещения, бывшим членам семьи, к лицам, проживающим на основании договора найма, договора безвозмездного пользования (и т.п.), завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением.
2. Согласно ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права поль-зования этим жильем членами семьи бывшего собственника. Такое право прекращается у членов семьи собственника и в связи с выкупом жилого помещения при изъятии земельного участка (ст. 32 ЖК РФ).
Когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жильем (если иное не установлено соглашением - см. ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). В случаях, определяемых ст. 31 ЖК РФ, суд может сохра-нить за бывшими членами семьи права пользования жильем на определенный срок (см. комментарий к этой статье).
Лица, пользующиеся жилым помещением на основании заключенного с его собственником договора найма, безвоз-мездного пользования (и т.п.), утрачивают право пользования жильем в связи с прекращением договора.
Смена собственника не влечет расторжения или изменения договора найма (см. ст. 675 ГК РФ). Согласно ст. 700 ГК РФ права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования переходят к новому собственнику.
Согласно ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наслед-ства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2). Однако по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жильем такое право у отказополучателя прекращается (ст. 33 ЖК РФ).
Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
3. Часть 2 комментируемой статьи касается только двух категорий граждан: которые пользуются жилым помещением по решению суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ); которые пользуются жильем в качестве отказополучателей (см. комментарий к ст. 33).
Эти лица могут быть выселены в судебном порядке по требованию собственника, если они: используют жилое поме-щение не по назначению; систематически нарушают права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение.
Комментируемая статья предусматривает выселение, если пользователь проигнорировал предупреждение собственника жилья о необходимости устранить нарушения.
Следует упомянуть мнение Верховного Суда РФ по вопросу возможного выселения членов семьи собственника в слу-чаях нарушения ими правил пользования жилым помещением. Отмечено, что ЖК РФ не содержит нормы, которая преду-сматривала бы отношения между собственником жилья и членами его семьи в случае подобных нарушений.