Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ в часть 2 статьи 26 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г.

См. текст части в предыдущей редакции

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ статья 26 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1, вступающей в силу с 1 января 2013 г.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ) часть 3 статьи 26 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2013 г.

См. текст части в предыдущей редакции

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 383-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ) часть 4 статьи 26 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2013 г.

См. текст части в предыдущей редакции

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ в часть 5 статьи 26 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г.

См. текст части в предыдущей редакции

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

<Статья 25 | Статья 26 | Статья 27>

Научно-практический комментарий:

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помеще-ния.
Такие работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства и (или) перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).
Разрешение или отказ в переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке.
2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждаю-щего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительст-ва РФ от 28.04.2005 N 266 <1>. Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вме-сте с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.
Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать "закрытым".
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) переплани-ровки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к ком-петенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;
такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;
такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помеще-ния могут производиться только в целях повышения благоустройства жилья.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
4. Обязательным условием обращения нанимателя (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.
Причем если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.
5. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая "адресует" содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
6. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет также ответственность, преду-смотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.