Жилищный кодекc Российской Федерации (ЖК РФ) комментариями к статьям

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

| Статья 1 | Статья 2>

Научно-практический комментарий:

1. Законодательство нашей страны основывается на конституционных положениях и поэтому должно соответствовать им. Это в полной мере относится и к Жилищному кодексу РФ. Иными словами, если какая-либо статья ЖК РФ принята с нарушением конституционных положений, ее нельзя применять, суд не может ею руководствоваться, а Государственная Дума должна внести в нее соответствующие коррективы. На страже этих положений стоит и Конституционный Суд РФ.
2. Жилищный кодекс, развивая и конкретизируя положения Конституции РФ, провозглашает следующие принципы (основные начала):
1) обеспечение органами государственной власти и органы местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище;
2) безопасность жилища;
3) неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
4) беспрепятственное и свободное осуществление жилищных прав;
5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем (если иное не вы-текает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений);
6) судебная защита жилищных прав;
7) восстановление нарушенных жилищных прав;
8) обеспечение сохранности жилищного фонда;
9) использование жилых помещений по назначению.
Далее разъясним те из перечисленных принципов, которые этого требуют.
3. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище. Этот принцип основан на ст. 7 и 40 Конституции РФ. Согласно ст. 7 Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека во всех сферах его жизнедеятельности. В соответствии со ст. 40 органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Право на жилище многогранно, это: возможность улучшить жилищные условия путем получения жилья по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату); возможность стабильного пользования жилым помещением и проч. С этим правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища.
4. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федераль-ным законом, или на основании судебного решения". Никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции РФ). Это значит, что лишить жилища можно только на основании закона и в порядке, предусмотренном законом (т.е. только по суду).
Так, выселить гражданина из жилого помещения можно в связи с признанием жилья непригодным, со сносом дома (по основаниям, предусмотренным законом, - см. комментарий к ст. 85). В этих случаях выселяемые обеспечиваются другим благоустроенным жильем в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ. Предусматривается выселение лиц, которые нарушили жилищное законодательство: с предоставлением другого жилья (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ); без предоставления другого жилья (п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ).
В любом случае выселить (лишить жилища) человека, который пользуется жильем, вопреки желанию пользователя можно только в судебном порядке.
За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).
О неприкосновенности жилища см. комментарий к ст. 3 ЖК РФ.
5. Безопасность жилища. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане могут быть выселены с предос-тавлением другого благоустроенного жилья (ст. 85, 87 ЖК РФ).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Органы государственной власти и органы местного самоуправления контролируют, чтобы жилые помещения соответствовали уста-новленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК РФ).
6. Беспрепятственное осуществление жилищных прав и равенство участников жилищных отношений. Согласно ч. 2 комментируемой статьи граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данный принцип соответствует ст. 8, 19, 35 и 40 Конституции РФ.
Принцип равенства заимствован из гражданского законодательства, он ставит участников имущественных отношений в юридически равное положение перед законом и судом.
Равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем означает, что они поставлены в юридически равное положение, т.е. равны в правах и (или) обязанностях. Так, в качестве пользователей жилым помещением по договору социального найма члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ), тогда как иные пользователи - например, поднаниматели, временные жильцы - значительно ограничены в правах по пользованию жильем (они не обладают самостоятельным правом пользования, срок их проживания ограничен - ст. 76, 77, 80 ЖК РФ).
7. Судебная защита и восстановление нарушенных жилищных прав. Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.
Статьей 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Каждый может защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).
Право на судебную защиту не ограничивается даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Возможность неограниченной судебной защиты подтверждена в Декларации ООН "О праве и обязанности отдельных лиц, групп и органов общества поощрять и защищать общепризнанные права человека и основные свободы" от 09.12.98.
В судебной практике наиболее распространены дела, касающиеся права пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.).
Жилищный кодекс РФ содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, пользо-ватель жильем по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суд (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91).
О восстановлении нарушенных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ, согласно которой обмен жилыми поме-щениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействи-тельной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене переселяются в те жилые помещения, которые они занимали до обмена.
В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также ст. 56 ЖК РФ, предусматривающая возмож-ность обжаловать в судебном порядке решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях, ст. 66, 79 ЖК РФ и проч.
8. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Статьи 65 - 68 ЖК РФ обязывают наймодателя и нанимателя жилого помещения обеспечивать сохранность жилищного фонда.
Обязанность собственника поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК РФ (ч. 4). Граж-данский кодекс РФ (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника жилого помещения по надлежащему содержанию этого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК РФ ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности.
Обязанности нанимателя и наймодателя жилья по содержанию и сохранности жилищного фонда определены Прави-лами пользования жилыми помещениями. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма.
9. Использование жилых помещений по назначению. Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя ис-пользовать жилое помещение по назначению, в пределах, установленных Кодексом. Нарушение этой обязанности, а также разрушение или повреждение жилья влекут расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ (аналогичные нарушения влекут расторжение договора "коммерческого" найма - ст. 687 ГК РФ).
Следует отметить, что требование использовать жилье по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). В случае невыполнения этой обязанности оно может быть даже продано с торгов (ст. 293 ГК РФ).
10. Частью 2 комментируемой статьи закреплена возможность граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять свои жилищные права. Жилищные права охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осу-ществлению права на жилище.
Круг жилищных прав, установленных Кодексом, значителен. Так, право на жилище означает (в числе прочих) воз-можность улучшения жилищных условий по предусмотренным законом основаниям. Вопросам предоставления жилья по договору социального найма посвящена гл. 7 ЖК РФ. Граждане имеют значительное число прав, вытекающих из договора жилищного найма, в частности вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК РФ, ст. 679 ГК РФ); сдавать жилье в поднаем (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); разрешать проживание в нем временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ).
Наниматели жилых помещений по договору социального найма имеют также право на обмен (ст. 72 ЖК РФ), приватизацию жилья (Закон о приватизации жилых помещений) и проч.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать "по своему усмотрению" один из способов управ-ления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 161).
11. Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и за-конные интересы других лиц. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.